Дачный вопрос

Отмежуем себе соседний лесок?

Какими правилами должны руководствоваться садоводы, чтобы соседи по даче
не предъявляли претензий

Домик в садоводстве - это не только место физического и душевного отдыха, но и поле скрытых и явных битв за землю. В последний год недора­зумений с земельной собственностью стало еще больше, чем прежде. Как дачникам защитить свои владения от притязаний алчных соседей? Об этом «Смене рассказал юрист Общества садоводов Александр Стуканцев.

Это моя земля!
- Александр Сергеевич, сейчас большой ажиотаж вокруг процедуры межевания. Владельцы садовых участков стремятся быстрее закрепить свои границы, нередко присоединяя к своей земле часть леса, общественной территории или чужие пустующие участки. Это законно?
- Нет, конечно. Это самовольный захват земли. Ко мне часто обращаются с такими вопросами. К примеру, лет десять назад человек получил участок 15 гектаров, а теперь хочет оформить в собственность все 25, хотя для этого нет никаких оснований. Залезать в лесной фонд нельзя однозначно. Присваивать себе земли общего пользования садоводы также не имеют права. Эти земли должны составлять не меньше 25 процентов территории садоводства и использоваться под пожарные водоемы, детские площадки, автостоянки, административные помещения, магазины. Но далеко не везде развивают дачную инфраструктуру, а поскольку налоги на эти пустующие земли все равно надо платить, председатели садоводств и хотят их продать или присвоить. Однако это запрещено законом.
- А как быть с землями, превышающими положенные сотки, которые в течение многих лет фактически находятся во владении и обрабатываются садоводами, но до сих пор не оформлены в собственность?
- При межевании земельных участков допускается не больше 10-процентного увеличения земель по сравнению с тем, что было раньше.
- Стоит ли ждать бесплатного межевания или нужно это делать срочно, чтобы потом не возникло проблем с границами своего владения?
- Думаю, что у муниципалитетов не будет на это средств. Но межевать или не межевать - личное дело каждого. Просто участок, который не имеет установленных границ, согласно закону, будет невозможно продать или подарить, равно как и совершить с ним любую другую сделку. До 2020 года межевание можно провести на основании существующего проекта организации застройки, который имеется в садоводстве. А после этого срока нужно будет делать другой документ - проект планировки и межевания территории, который обойдется в несколько миллионов рублей.
- Так вот почему председатели садоводств так активизировались и пытаются заставить всех членов размежевать участки?
- Потому что они не смогут приватизировать свою землю до тех пор, пока не будут обозначены границы соседних участков. А если хоть один владелец земли откажется от межевания, то и остальные не смогут поставить свой участок на кадастровый учет. Хотя, повторяю, это личное дело каждого.

Не уступишь землю - снесешь дом!
- В связи с межеванием участились соседские войны. Насколько трудно вернуть границы своего участка, за которые много лет назад залез сосед?
- Сейчас больной вопрос - не только земля, но и дома, на ней построенные. Поэтому если у вас возникают претензии к соседу по поводу земли, то вполне может оказаться, что он построил свой дом неправильно и не в том месте, и по заявлению заинтересованного лица этот дом может быть признан объектом самовольной постройки, подлежащей сносу.
- Что значит «неправильно»?
- Когда строение не соответствует СНиПу «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения». А это происходит повсеместно. Недавно ко мне обратилась женщина, у которой возник конфликт с соседом по поводу земли. Поскольку он не идет ни на какие уступки, она вполне может подверг­нуть сомнению законность строительства дома на его участке. Выяснилось, что он купил два участка и построил в центре дом, но не учел правила и нормативы землепользования, которые у­тверждают органы местного самоуправления. В соответствии с ними минимальный размер участка - 6 соток, а максимальный - 10 соток, а у него в общей сложности получилось 12 соток, поэтому он не может объединять два участка в один и строить дом посредине, а должен был разместить строение, не выходя за границы одного из участков. Поэтому суд признает его постройку самовольной.
- Чем должны руководствоваться садоводы, прежде чем приступать к строительству дома?
- Начиная что-либо строить, надо интересоваться не только строительными нормами и правилами, но и правилами землепользования и застройки конкретного поселения, которые могут ужесточить СНиПы. В садоводствах также принимают свои проекты организации застройки, в которых прописано множество параметров - площадь застройки, этажность, высотность, местоположение объектов.
- Какая ответственность предусматривается за нарушение?
- Штраф от 5 тысяч рублей, затем дают предписание на снос, и следующий штраф за его невыполнение уже 50 тысяч рублей.

Подвиньте ваше дерево
- Какие нормативы еще часто нарушают садоводы?
- Располагают строения там, где им вздумается. Хотя по правилам объект недвижимости, имеющий капитальный фундамент, должен находиться на расстоянии не меньше трех метров от границы соседнего участка, а временный - баня или сарай - не меньше одного метра. Закон регламентирует все, даже расположение деревьев. Высокорослые - четыре метра от границы, среднерослые - два метра, кустарники - один метр.
- А прописаться в таком «неправильном» доме будет можно?
- Регистрация возможна только в доме, пригодном для постоянного проживания, то есть построенном в соответствии с теми же СНиПами. К примеру, потолки должны быть не ниже 2,5 метра, а кухня - не меньше 6 метров. На деле оказывается, что не только в садоводствах, но и на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, дома часто не соответствуют строительным нормативам. И зарегистрироваться в таком жилье не удастся.
- Значит, может оказаться, что срубленный полвека назад дом, в котором живет уже не одно поколение садоводов, вовсе не объект недвижимости?
- Да! Ведь раньше дачное строительство не регламентировалось СНиПами и постройки на дачах считались «жилыми строениями», не рассчитанными на постоянное проживание. А сегодня к ним предъявляются конкретные требования и нормы согласно новому классификатору объектов недвижимости. Но в Законе «О садоводческих товариществах» понятие «жилое строение» остается. Такие противоречия часто встречаются, когда вносят изменения в один документ и забывают внести в другой.

Нина БАШКИРОВА