Реформа

Ах ты, доля, моя доля!

Долевое строительство в нынешнем своем виде может перестать существовать

Кризис серьезно обост­рил риски на рынке жилья. В особенно сложном положении оказались участники долевого строительства. Ведь они вкладывают свои деньги в еще не построенные дома. И с учетом экономической ситуации далеко не факт, что дома эти будут достроены. Поэтому власти решили раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Обсуждается вариант практически полного запрета «долевки».

В 2004 году в России был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который должен был защитить участников рынка «первички». Определенную положительную роль он сыг­рал, но полностью проблему обманутых дольщиков не решил. Потому что застройщики быстро придумали, как обходить закон, и продолжили предлагать своим клиентам схемы, выходящие за его рамки.
Теперь власти анонсировали новую реформу долевого строительства в России. Его хотят по сути запретить, и это кажется вполне оправданным и логичным: ни в одной стране мира, кроме России, такая схема не применяется. Спроси любого специалиста по недвижимости на Западе - и он не сможет объяснить, кто такой дольщик.
После планируемой реформы финансовые отношения между дольщиком и застройщиком будут осуществляться через банк. Последний либо полностью будет кредитовать застройщика за счет банковских средств, либо будет выдавать дольщикам гарантии возврата вложенных денег в случае банкротства строительной компании. Пока точная схема реформы не разработана. Однако известно, что изменения будут происходить поэтапно - вплоть до 2020 года.
Правда, в то, что правительству хватит решимости довести до конца эти преобразования, верят не все. Вот, например, что на этот счет заявил в своем микроблоге известный защитник обманутых дольщиков, депутат Госдумы Александр Хинштейн: «Мой прогноз насчет предложения правительства запретить долевое строительство с 2020 года: вряд ли этот закон будет принят в ближайшее время. Тем не менее - рано или поздно долевое строительство нужно убирать, я с этим согласен. Но не резко, чтобы избежать потрясений». Также Хинштейн добавил, что накануне строительного кризиса «гораздо актуальнее создание санатора - это позволит избежать банкротства застройщиков и появления новых обманутых дольщиков».
Новая схема в перспективе должна очистить рынок от мелких и ненадежных строительных компаний. Но есть у реформы обратная сторона - рынку грозит монополизация. Впрочем, с ней обещают бороться с помощью антимонопольных органов. Последние также должны будут следить за тем, чтобы необоснованно не поднимались цены на жилье.

Ольга РЯБИНИНА

Гайд-парк

С «долевкой» пора заканчивать?

Что будет, если «долевку» и вправду отменят? Пришло ли время для радикальных реформ на рынке жилья? Об этом размышляют эксперты «Смены».

Геннадий СТЕРНИК,
профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости (Москва):
«Сейчас идеальное время для реформы»
- Долевое строительство - отрыжка 1990-х годов, с которой в принципе пора заканчивать. Наши девелоперы привыкли работать не на свои, а на чужие деньги и, конечно же, не хотят расставаться с этим механизмом. А кто добровольно будет отказываться от того, чтобы строительство продолжало быть для них бесплатным? Поэтому уже сейчас очевидно, какое большое давление будет оказываться на правительство в этом вопросе.
Однако в перспективе этот шаг, я уверен, приведет к оздоровлению экономики. Хотя переходный период вряд ли будет простым. Но если уже сейчас выработать соответствующую дорожную карту, можно добиться успешной реализации этой идеи.
Наш министр строительства и ЖКХ Михаил Мень - здравомыслящий и твердый человек. Я думаю, он справится с давлением строительного сообщества. И думаю, сейчас - идеальное время для такой реформы. Цены на строящееся жилье снижаются, и, что бы ни происходило на рынке, никаких предпосылок для роста цен в ближайшие три-четыре года нет.

Василий КОЛТАШОВ,
руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (Москва):
«Власти боятся обвала рынка»
- Основная цель, которую преследует правительство, объявляя о своем желании запретить долевое строительство, - это поддержка продаж и стимулирование спроса на первичное жилье. Потому что, узнав о перспективе лишиться «долевки» и испугавшись роста цен, покупатель не будет откладывать покупку на долгий срок и решится приобрести квартиру в ближайшее время.
Власти можно понять: они очень боятся обвалить рынок недвижимости, который сейчас переживает трудные времена. Спрос упал до самых низких показателей за последние годы, и перспектив его восстановления пока нет.
Я не могу осуждать эту меру правительства, так как она носит в большей степени оборонительный характер. Никто не знает, как зарождающаяся сейчас волна очередной девальвации рубля ударит по рынку недвижимости. Также неясно, будет ли реализована отмена «долевки» на практике.
Между тем покупатель, решившийся на покупку квартиры сейчас, должен помнить: риски не дождаться своего жилья или получить его с серьезной задержкой серьезно возросли. Перенос сроков сдачи объектов на полгода - это еще цветочки, потому что некоторые стройки могут затянуться на годы.

Владимир НИКОЛАЕВ,
вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, руководитель выставки-семинара
«Жилищный проект» (Санкт-Петербург):
«Другого механизма пока нет»
- В настоящее время в России работает в сущности один-единственный инвестиционный механизм на рынке жилищного строительства - долевое учас­тие. Проектное финансирование распространения не получило, стройсберкассы Госдума не узаконила, длинных дешевых денег больше нет...
Понятно, что долевое строительство - очень рискованный механизм финансирования строительства. Но другого-то пока нет. Нельзя пилить единственный сук, на котором сидит строительный рынок, а нужно создавать новые инвестиционные инструменты.
Одновременно как органам власти, так и бизнес-сообществу следует озаботиться вопросами безопасности на рынке долевого строительства. Принять все необходимые меры по регулированию и контролю этой сферы.
Конечно, долевое строительство невозможно сделать полностью безопасным. Но риски можно и нужно минимизировать.